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ED 081

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Valdir fechou acordo e o terreno seguiu bloqueado

Um comerciante de Chapecó parcelou a dívida com a prefeitura, foi ao cartório vender o lote e achou uma ordem de 2023.

Escritura sem assinatura sobre o balcão de um cartório.

A ordem de 2023 seguia ativa na central

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Aos 52 anos, o comerciante Valdir Nunes Bertoldi entrou no Tabelionato de Notas de Chapecó, em Santa Catarina, em 14 de julho de 2026, com o comprador do terreno ao lado e o cheque do sinal já compensado.

O lote ficava no bairro Efapi, 420 metros quadrados, herdado do pai em 2011. O preço combinado era R$ 210 mil, e a escritura (o documento público que formaliza a venda) estava marcada para as duas da tarde.

Valdir tinha uma loja de material elétrico até 2021. Fechou as portas devendo ISS, o imposto municipal sobre serviços, das instalações que a loja fazia. A prefeitura cobrou na Justiça, e a dívida chegou a R$ 38 mil.

Em maio de 2026, ele aderiu ao programa de parcelamento da prefeitura. Pagou a entrada, recebeu o termo de acordo e guardou o papel numa pasta azul, certo de que o problema tinha acabado.

A escrevente digitou o CPF dele no sistema antes de imprimir a escritura. A tela devolveu uma linha só: ordem de indisponibilidade de bens, Vara da Fazenda Pública de Chapecó, protocolo de março de 2023.

Ela explicou ao comprador que a escritura não podia ser lavrada. Indisponibilidade quer dizer que o dono do bem fica proibido de vender, doar ou dar o imóvel em garantia enquanto a ordem existir.

Valdir mostrou o termo do parcelamento. A escrevente leu, devolveu e disse que o papel da prefeitura não apagava ordem de juiz. Quem tirava a ordem era o próprio juízo, por um ofício (a comunicação oficial do juiz) enviado à central.

O comprador guardou o cheque do restante no bolso. Deu a Valdir 60 dias para resolver, ou desfazia o negócio e cobrava o sinal de volta, R$ 21 mil.

Valdir saiu do cartório sem saber de que central a escrevente falava. Nunca tinha recebido carta de juiz sobre o terreno, e o lote continuava no nome dele na matrícula.

A central existe desde 2014, qualquer pessoa consulta de graça pelo CPF, e a ordem dele estava lá havia três anos.

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I A Dívida do Dia

A ordem guardada na Central Nacional

A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, a CNIB, foi criada pelo Conselho Nacional de Justiça em 2014, pelo Provimento 39. É um cadastro único onde juízes de todo o país registram as ordens que proíbem alguém de dispor dos próprios bens.

Antes dela, o juiz mandava ofício em papel a cada cartório de imóveis da cidade. A ordem de Valdir Nunes Bertoldi, se fosse de 2010, talvez nunca chegasse ao cartório de Chapecó. Com a central, chega a todos de uma vez.

Os cartórios de notas e de registro de imóveis são obrigados a consultar a CNIB antes de lavrar escritura de venda ou registrar a transferência. Foi a consulta da escrevente, feita por rotina, que achou a ordem.

No caso de Valdir, a ordem nasceu numa execução fiscal, o processo em que o governo cobra na Justiça o imposto não pago. A regra está no Código Tributário Nacional:

“Na hipótese de o devedor tributário, devidamente citado, não pagar nem apresentar bens à penhora no prazo legal e não forem encontrados bens penhoráveis, o juiz determinará a indisponibilidade de seus bens e direitos”

Código Tributário Nacional, artigo 185-A, incluído pela Lei Complementar 118, de 2005

Citado quer dizer avisado oficialmente do processo. Valdir foi citado em 2022, por carta enviada ao endereço da loja já fechada. Um vizinho assinou o aviso de recebimento e nunca entregou.

Sem resposta no prazo, a prefeitura pediu a indisponibilidade. O juiz decretou em março de 2023, e o ofício foi direto para a CNIB, sem nenhuma carta nova ao devedor.

A ordem de indisponibilidade fica na central até o juiz que a decretou mandar cancelar, e nenhum pagamento a apaga sozinho.

A ordem pega o CPF, não um imóvel específico. Qualquer bem registrado no nome de Valdir, em qualquer cidade, ficaria travado do mesmo jeito: o terreno, uma casa comprada depois, um apartamento herdado.

Ela também não tira o terreno de Valdir. O lote segue dele, pode ser usado e alugado. O que fica proibido é a transferência, a doação e a hipoteca (o imóvel dado como garantia de empréstimo).

A consulta pública da central mostra se há ordem ativa no CPF, a data, o tribunal e o número do processo. O motivo da dívida e o valor não aparecem: esses dados ficam só nos autos, e quem quer ler a decisão precisa abrir o processo no fórum.

II Armadilha da Semana

O parcelamento que não destrava o bem

A maior armadilha desta história é achar que o acordo encerra o processo. Parcelamento suspende a execução fiscal: o processo para de andar enquanto as parcelas estão em dia. Suspender não é extinguir, e a ordem registrada antes do acordo continua de pé.

O Superior Tribunal de Justiça fixou a regra no Tema 1.012, julgado em 2021, para o bloqueio de dinheiro em conta. A constrição (o bloqueio judicial de um bem) feita antes do parcelamento fica mantida até o fim do acordo. A feita depois não vale.

Os juízes estendem o mesmo raciocínio aos imóveis. Como a ordem de Valdir era de 2023 e o acordo de 2026, a prefeitura tinha o direito de manter o terreno travado até a última das 24 parcelas.

A segunda armadilha é esperar o aviso. A prefeitura não pede o cancelamento por conta própria quando o devedor parcela, e o juiz não age sem pedido. Quem precisa provocar o processo é o devedor, por advogado ou pela Defensoria Pública.

Acordo assinado suspende a cobrança, mas a ordem anterior a ele só sai da central com uma petição ao juiz e um ofício de cancelamento.

A terceira armadilha é vender por contrato de gaveta. Assinar um compromisso particular e entregar o lote sem escritura deixa o comprador sem registro, e o terreno segue no nome do devedor com a ordem em cima.

A quarta armadilha é o atraso na parcela. Se Valdir atrasasse, a prefeitura pediria a retomada da execução, e a penhora do próprio terreno entraria no processo.

A quinta armadilha é o segundo processo. Uma pessoa pode ter ordens de varas diferentes no mesmo CPF, e cancelar uma não mexe nas outras. Valdir consultou a central depois do cartório e achou só a de 2023, mas cada linha da tela pede o seu próprio ofício.

O advogado de Valdir, Rogério Fontana, olhou os números. Faltavam 22 parcelas, R$ 31.400 de saldo. O terreno valia R$ 210 mil. A saída estava na própria venda: quitar o saldo com parte do dinheiro do comprador, antes da escritura.

Ele peticionou em 22 de julho pedindo a extinção da execução após o pagamento e o cancelamento da ordem na CNIB.

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III Calendário de Feirão

Da guia paga ao ofício de cancelamento

A dívida de Valdir não esperou feirão. Mesmo assim, o calendário pesa para quem tem execução fiscal parada: a Semana Nacional da Conciliação, promovida pelo Conselho Nacional de Justiça, costuma ocorrer em novembro, e muitas varas de fazenda pública montam pautas de acordo nela.

Prefeituras e estados também abrem programas de refinanciamento com desconto de juros e multa, quase sempre no segundo semestre. Antes de aderir a qualquer um, a ordem dos passos é esta:

1. Consultar o próprio CPF no site da CNIB, de graça, e anotar o número do processo e a vara de cada ordem.

2. Pedir ao fórum ou ao advogado a cópia da decisão que decretou a indisponibilidade.

3. Pedir ao credor o valor exato para quitação à vista, com e sem o programa de desconto.

4. Pagar a guia e juntar o comprovante no processo, com pedido de extinção e de cancelamento da ordem.

5. Acompanhar no processo a expedição do ofício de cancelamento para a central.

6. Consultar a CNIB de novo e só marcar a escritura quando a ordem sumir da tela.

No caso de Valdir, o comprador concordou em adiantar R$ 31.400 do preço. O dinheiro foi direto para a guia da prefeitura em 29 de julho, com desconto de multa do programa municipal.

O comprador pediu uma garantia antes de soltar o dinheiro. Os dois assinaram um compromisso de compra e venda com cláusula de devolução em dobro, caso a ordem não caísse até 30 de setembro.

A procuradoria do município confirmou a quitação em 12 de agosto. O juiz extinguiu a execução em 26 de agosto e mandou o ofício de cancelamento pela própria central no mesmo despacho.

A ordem sumiu da consulta em 2 de setembro. A escritura foi lavrada em 9 de setembro, e Valdir recebeu os R$ 157.600 restantes, já descontados o adiantamento e o sinal.

A venda só andou quando o juiz extinguiu a execução, e o comprador entrou com o dinheiro antes da escritura, não depois.

A consulta leva dois minutos e não custa nada. Você já digitou o seu CPF na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens?

O sinal de alerta vem antes do cartório. Se uma carta do fórum, um aviso de penhora ou um bloqueio no banco aparecer com o nome de uma vara da fazenda pública, consulte a central na mesma semana: a ordem já pode estar registrada, e o prazo do comprador começa a correr no dia em que a escrevente digita o seu CPF.