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ED 011

Quinze dias para tirar a casa do leilão

Três parcelas de R$ 2.900 disparam a intimação do cartório, e a conta para purgar a mora fecha em R$ 9.768 antes do prazo virar.

Uma intimação de cartório de registro de imóveis sobre a mesa, ao lado de um molho de chaves e de um calendário de parede com um dia circulado.

A intimação do cartório sobre a mesa

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Quem financia um imóvel no Brasil assina, quase sempre, um contrato de alienação fiduciária. O comprador recebe as chaves, paga IPTU, condomínio e reforma, e mesmo assim a propriedade continua registrada em nome do banco. Na matrícula, ele aparece como devedor fiduciante, dono da posse direta e de um direito que só vira propriedade plena na quitação.

O regime foi criado pela Lei 9.514, de 1997, e trocou a hipoteca por uma garantia bem mais rápida de executar. A propriedade do credor é resolúvel: some sozinha quando a última parcela é paga, e se consolida de vez quando a dívida deixa de ser paga.

A diferença prática está em quem conduz a cobrança. Na hipoteca, o banco precisava entrar com ação judicial e esperar anos por uma sentença. Na alienação fiduciária, o procedimento corre dentro do cartório de registro de imóveis, com prazos contados em dias e sem juiz no caminho.

Em 2024, o Supremo Tribunal Federal julgou o Tema 982 e declarou constitucional a execução extrajudicial prevista na lei, com a ressalva de que o devedor precisa ser efetivamente intimado e ter o direito de purgar a mora. O caminho curto do cartório está valendo, e o que sobra de defesa mora dentro do prazo.

Esse prazo é o assunto de hoje. O artigo 26 manda o credor requerer ao oficial do registro a intimação do devedor, e a intimação abre quinze dias para pagar o atraso com todos os encargos. Pago dentro do prazo, o contrato convalesce e a casa segue sendo do comprador. Perdido o prazo, o oficial certifica, a propriedade se consolida em nome do banco e o leilão vira obrigação legal.

Quem está atrasado mede o problema pelo valor das parcelas vencidas. A conta da intimação é maior que a do boleto, e cresce a cada dia do prazo.

A dívida de hoje põe os dois números lado a lado: o do boleto e o que o cartório exige para o contrato voltar ao normal.

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I A Dívida do Dia

R$ 8.700 atrasados, R$ 9.768 para purgar

O boleto atrasado e a conta da purgação da mora são dois números diferentes.

A intimação chegou pelo cartório de registro de imóveis, não pelo banco. O oficial procurou o devedor no endereço do contrato, entregou o documento contra recibo e anotou a data, que é o marco de onde os quinze dias começam a correr.

O atraso era de três prestações de R$ 2.900, vencidas em maio, junho e julho. Somadas, dão R$ 8.700, e era esse o número que o devedor tinha na cabeça quando abriu o envelope.

A intimação trazia R$ 9.768. A diferença de R$ 1.068 não é cobrança nova: é o que o artigo 26, parágrafo primeiro, manda incluir na purgação da mora, e vem discriminado linha a linha no documento.

São três grupos além das parcelas. Multa contratual de 2% sobre cada prestação vencida, R$ 174 no total. Juros de mora de 1% ao mês, proporcionais ao tempo de cada atraso, outros R$ 174. Despesas de cobrança e emolumentos do cartório pela intimação, R$ 720.

O boleto marcava R$ 8.700 e o cartório cobrou R$ 9.768. A purgação da mora não é o pagamento das parcelas vencidas, é o pagamento das parcelas mais tudo o que o atraso produziu até a data do depósito.

O contador não para durante o prazo. A quarta prestação vence no dia 10 do mês seguinte, dentro dos quinze dias, e entra na conta com multa e juros próprios, mais R$ 2.987.

Quem procura o cartório no décimo quarto dia encontra R$ 12.755, e não os R$ 9.768 impressos no papel que recebeu. O valor da intimação é uma fotografia do dia em que ela foi emitida.

Também entram encargos que não aparecem no carnê do financiamento. Tributos do imóvel, prêmio do seguro obrigatório e cotas de condomínio em atraso fazem parte da purgação quando o contrato prevê, porque o credor responde por eles depois da consolidação.

Pago o valor integral dentro do prazo, o efeito é imediato. O oficial repassa o dinheiro ao credor e o contrato convalesce, ou seja, volta ao estado anterior, com o mesmo saldo, o mesmo prazo e a mesma parcela.

Pagamento parcial não segura nada. Depósito de R$ 8.700 numa purgação de R$ 9.768 é recusado pelo oficial, e o prazo continua correndo como se nenhum centavo tivesse sido pago.

O saldo devedor do financiamento era de R$ 214.000, e o imóvel tinha avaliação de R$ 380.000 na última atualização do contrato. A distância entre um número e outro é o que o devedor coloca na mesa quando deixa o prazo passar.

II Armadilha da Semana

A intimação que ninguém recebeu em casa

A parte mais perigosa do procedimento não é o prazo curto. É a chance de o prazo começar a correr sem que o devedor tenha lido uma linha da intimação.

A lei manda intimar pessoalmente o devedor no endereço indicado no contrato. O oficial do registro pode fazer a entrega diretamente ou pedir ajuda ao cartório de títulos e documentos da comarca em que o imóvel está.

Quando o devedor não é encontrado, a lei autoriza a intimação por edital. Frustradas as tentativas no endereço do contrato, o edital é publicado por três dias em jornal de circulação local, e o prazo de quinze dias passa a contar da última publicação.

Entre a mudança de endereço e o edital existe uma armadilha administrativa simples. O endereço que vale é o do contrato, não o endereço atual, e quem mudou de cidade sem comunicar o credor por escrito recebe a intimação num apartamento onde não mora há anos.

A Lei 13.465, de 2017, ainda incluiu a intimação por hora certa, para o caso de suspeita de ocultação. O oficial marca dia e hora, volta ao endereço e, não encontrando o devedor, intima quem estiver no local, com o mesmo efeito da entrega pessoal.

A segunda camada é o tempo que corre depois do prazo vencido. Certificada a não purgação e pago o ITBI, a propriedade se consolida no nome do credor, e o leilão passa a ter data marcada pela própria lei.

O primeiro leilão acontece em até trinta dias contados do registro da consolidação, e o segundo, quando o primeiro não vende, em até quinze dias depois. Da intimação ao segundo leilão cabe menos de três meses.

Os pisos dos dois leilões são diferentes, e a diferença explica por que o segundo é o mais duro. No primeiro, o lance mínimo é o valor de avaliação do imóvel previsto no contrato, R$ 380.000 no exemplo de hoje.

No segundo, o piso cai para a soma da dívida com as despesas do procedimento, algo em torno de R$ 253.700 depois de juntar saldo devedor, encargos do atraso, ITBI, registro e comissão do leiloeiro.

Se alguém arremata por R$ 260.000, a dívida é quitada e a sobra de R$ 6.300 volta para o devedor em cinco dias. Do patrimônio de R$ 166.000 que ele tinha construído no imóvel, é o que resta na mão.

O desfecho pior é o leilão vazio. Se o maior lance do segundo leilão não alcança o piso, a dívida é considerada extinta e o imóvel fica com o credor, sem nenhuma devolução ao devedor.

A terceira camada é a que quase ninguém usa. Mesmo depois da consolidação, a lei garante ao devedor o direito de preferência para readquirir o imóvel até a assinatura do auto do segundo leilão, pagando dívida e despesas.

Essa segunda porta é bem mais cara que a primeira. A primeira custava R$ 9.768 e quinze dias de atenção; a segunda custa a dívida inteira, à vista.

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III Calendário de Feirão

Quinze dias, três balcões e o recibo

O prazo tem data de início escrita no próprio documento, e é dela que sai todo o planejamento. Conte quinze dias corridos a partir da data do recibo de entrega da intimação, ou da última publicação do edital, e marque o último dia num lugar visível.

O valor a pagar não é o do papel, é o do dia. Peça ao oficial do registro a planilha atualizada para a data em que você vai depositar, com prestações, multa, juros, tributos, seguro e emolumentos discriminados um a um.

O pagamento é feito no cartório de registro de imóveis, não no banco. Depósito na conta do credor, transferência para o gerente ou boleto pago fora do procedimento não valem como purgação, e o oficial não tem como certificar o que não passou por ele.

No cartório: peça a planilha atualizada com a discriminação de cada encargo e confirme a data de vencimento do prazo no recibo da intimação. Guarde a via carimbada, que é o documento que prova a data de início da contagem.

No banco: procure o setor de renegociação antes do fim do prazo e peça, por escrito, a proposta de reparcelamento das prestações vencidas com incorporação ao saldo devedor. Registre número de protocolo, nome do atendente e data de cada contato.

No prazo: o SAC responde em até sete dias corridos pelo Decreto 11.034, de 2022, e a ouvidoria da instituição financeira tem dez dias úteis pela Resolução 4.860 do Conselho Monetário Nacional. Sem resposta nos dois canais, a reclamação vai para o consumidor.gov.br, onde a empresa se manifesta em dez dias.

Negociação com o banco não suspende o prazo do cartório. Enquanto a proposta é analisada, os quinze dias continuam correndo, e quem espera resposta sem depositar chega ao décimo sexto dia com a consolidação já em curso.

Quando o dinheiro não fecha, a venda do imóvel pelo próprio devedor costuma render bem mais que qualquer leilão. Vendido a preço de mercado, o comprador quita o saldo devedor diretamente com o credor e a diferença fica com quem vendeu.

A cessão de direitos do contrato é o instrumento dessa venda, e ela depende da anuência do credor, pedida por escrito e com protocolo. Quinze dias é pouco para fechar negócio, mas é tempo suficiente para protocolar o pedido e apresentar uma proposta assinada.

Vale conferir a própria intimação antes de qualquer coisa. Documento sem discriminação dos valores, sem prazo expresso ou entregue em endereço que não é o do contrato tem vício, e vício de intimação é o argumento que sustenta a suspensão do procedimento.

O erro mais comum não é jurídico, é de calendário. A maior parte das casas perdidas nesse rito não cai por falta de dinheiro, cai porque o envelope ficou fechado em cima da mesa até o prazo virar.

Quinze dias e R$ 9.768 de um lado. Do outro, um leilão com data marcada pela lei e R$ 166.000 de patrimônio dependendo do lance de um estranho.

"Qual é a data exata em que terminam os quinze dias da minha intimação?"