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ED 033

Os quinze dias que seguram o despejo

Com três aluguéis de R$ 1.900 em aberto, o artigo 62 abre quinze dias para pagar tudo, e a janela só volta a cada 24 meses.

Molho de chaves sobre um mandado judicial dobrado e carimbado.

Chaves sobre o mandado: os quinze dias do artigo 62

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Aos 41 anos, o soldador Nivaldo Prates abriu a porta para o oficial de justiça numa terça de manhã e assinou o mandado de citação de uma ação de despejo por falta de pagamento. Três aluguéis de R$ 1.900 estavam em aberto, somados à cota de condomínio e ao IPTU parcelado do apartamento. O prazo escrito no mandado valia para depositar o valor integral e manter o contrato de pé.

A Lei 8.245, de 1991, chama esse depósito de emenda da mora, e o artigo 62 descreve o que ele exige. O inquilino citado numa ação de despejo por falta de pagamento tem quinze dias para depositar em juízo o total devido, e o total inclui os aluguéis vencidos até a data do depósito, as multas e os juros do contrato, as custas do processo e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o valor da dívida quando o contrato não traz percentual próprio.

O mesmo artigo 62 traz o limite que muita gente descobre tarde. O parágrafo único diz que a emenda da mora fica vedada quando o locatário já usou o recurso nos vinte e quatro meses anteriores. Quem depositou uma vez e voltou a atrasar dentro de dois anos perde o direito de pagar para ficar, e a ação segue para a sentença de despejo com prazo de desocupação.

O cálculo tem uma armadilha aritmética. A dívida cresce enquanto o processo corre: o aluguel do mês que vence durante os quinze dias entra na conta, e depósito feito com o valor da petição inicial sai insuficiente. O juiz abre um prazo curto para completar a diferença, e quem perde esse segundo prazo perde a emenda inteira.

A dívida de hoje abre o mandado de Nivaldo linha por linha, com o valor que a inicial pedia e o valor que ele precisou depositar quinze dias depois.

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I A Dívida do Dia

O depósito que salvou o contrato

A citação abre a janela do pagamento.

O mandado de Nivaldo pedia R$ 5.700 de aluguéis atrasados, e a guia que ele pagou no décimo terceiro dia fechou em R$ 7.914,60. A diferença de R$ 2.214,60 saiu de encargos, custas, honorários e do aluguel que venceu com o processo já em curso.

O contrato do apartamento marcava vencimento no dia 10, aluguel de R$ 1.900, multa de dez por cento sobre a parcela em atraso e juros de um por cento ao mês. Nivaldo parou de pagar em abril, quando a metalúrgica cortou as horas extras e a renda dele caiu de R$ 4.200 para R$ 2.600 por mês.

O locador esperou o terceiro atraso e ajuizou a ação em julho, cobrando abril, maio e junho. A citação chegou no dia 4 de agosto, e o aluguel de agosto venceu no dia 10, dentro dos quinze dias do prazo. Esse quarto aluguel entrou no depósito.

O quadro do débito cabe em seis linhas:

Aluguéis cobrados na petição inicial:

R$ 5.700

Aluguel vencido durante o prazo de quinze dias:

R$ 1.900

Multa e juros do contrato sobre as parcelas:

R$ 851,20

Custas processuais recolhidas pelo locador:

R$ 343,80

Honorários do advogado do locador, dez por cento:

R$ 855

Total depositado em juízo para emendar a mora:

R$ 7.914,60

O valor que aparece na inicial descreve a dívida no dia em que a petição foi protocolada. Entre o protocolo e a citação passam semanas, e cada mês que vence nesse intervalo soma uma parcela cheia ao total.

Depositar o valor da inicial e esperar a homologação é a forma mais comum de perder o imóvel com dinheiro na mesa. O juiz recebe o depósito, o locador é intimado, aponta a insuficiência em petição, e o inquilino descobre que faltavam R$ 1.900 com o prazo já vencido.

Nivaldo procurou a Defensoria Pública da comarca no terceiro dia depois da citação, com o contrato, os comprovantes dos meses pagos e o mandado. O cálculo saiu de lá com a memória discriminada, parcela por parcela, e com o aluguel de agosto já projetado.

O depósito foi feito por guia judicial no dia 17 de agosto, com a petição de emenda da mora anexando a memória de cálculo. O locador foi intimado e concordou com o valor, e o juiz homologou o depósito e extinguiu a ação de despejo.

O contrato seguiu vigente, sem novação e sem repactuação de prazo. Nivaldo continuou obrigado ao aluguel do dia 10 de cada mês, agora com o registro de uma emenda usada e vinte e quatro meses de bloqueio pela frente.

II Armadilha da Semana

A janela que só reabre em dois anos

Tratar a emenda da mora como recurso repetível é o erro que tira a casa de quem já provou que consegue pagar. O bloqueio de vinte e quatro meses corre da data do depósito anterior, e o segundo atraso dentro da janela leva direto à sentença de despejo.

A primeira armadilha é confundir citação com notificação de cobrança. Carta do locador, mensagem do administrador do condomínio e boleto com aviso de protesto não abrem prazo processual. O relógio dos quinze dias começa a correr da juntada do mandado cumprido aos autos.

A segunda é acreditar que o acordo verbal com o locador suspende a ação. Enquanto o processo não recebe petição de desistência ou acordo homologado, o juiz decide pelos autos, e o prazo continua correndo contra o inquilino.

A terceira é depositar só os aluguéis e deixar os encargos de fora. Condomínio e IPTU cobrados no contrato integram o débito da ação, e depósito sem eles volta como insuficiente.

A quarta é pagar direto na conta do locador em vez de depositar em juízo. Transferência bancária feita fora dos autos não produz efeito de emenda da mora, e o inquilino precisa juntar o comprovante e torcer para o locador confirmar o recebimento.

Os números e prazos que organizam a defesa são poucos e vale saber cada um:

Prazo para emendar a mora depois da citação:

15 dias

Intervalo de bloqueio para nova emenda:

24 meses

Honorários quando o contrato não fixa percentual:

10 por cento

Prazo de desocupação na sentença de despejo:

15 dias

Caução que dispensa o inquilino do despejo liminar:

3 aluguéis

Onde consultar o andamento sem advogado:

portal do tribunal

A quinta armadilha é ignorar a citação por não ter dinheiro no dia. Inquilino que consegue metade do valor pode depositar o que tem, juntar a memória de cálculo e pedir prazo para complementar.

Guarde o mandado de citação com a data de juntada, o contrato de locação assinado, os comprovantes de todos os aluguéis pagos, a memória de cálculo do depósito e a guia judicial quitada na mesma pasta. Esse conjunto sustenta a petição de emenda, a impugnação de valor cobrado a mais e o pedido de restituição de excesso, e sem ele a discussão vira palavra contra planilha.

A sexta é assinar acordo de parcelamento sem homologação judicial. Parcela atrasada num acordo fora dos autos devolve a ação ao ponto em que parou, com o prazo de quinze dias já consumido.

A sétima é deixar o imóvel antes da sentença sem entregar as chaves formalmente. Aluguel continua correndo em imóvel vazio até a entrega ser registrada.

O caminho para segurar o contrato com a ação já ajuizada tem cinco passos, e o primeiro deles começa no cartório do fórum.

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III Calendário de Feirão

A rota dos quinze dias

A rota vale para quem foi citado numa ação de despejo por falta de pagamento e quer permanecer no imóvel. Ela troca a pergunta sobre quando o oficial volta por três informações objetivas: qual a data de juntada do mandado, qual o valor total atualizado até o dia do depósito e se o inquilino já emendou a mora nos vinte e quatro meses anteriores.

Passo 1, confirmar a data de juntada no processo: consulte o número do processo no portal do tribunal estadual e localize a certidão do oficial de justiça. O prazo de quinze dias corre em dias úteis a partir da juntada, e essa data manda mais que o dia em que o mandado chegou à porta.

Passo 2, levantar o valor total atualizado: some os aluguéis vencidos até a data prevista do depósito, as multas e os juros do contrato, os encargos cobrados na inicial, as custas recolhidas e os honorários do advogado do locador. Projete o aluguel que vence dentro do prazo, porque ele entra na conta.

Passo 3, procurar a Defensoria ou o juizado antes do décimo dia: a memória de cálculo discriminada sustenta o depósito, e a Defensoria atende quem ganha até três salários mínimos sem custo. Chegar com dois dias de prazo restante deixa erro de cálculo sem conserto.

O quarto passo é depositar por guia judicial e peticionar a emenda da mora no mesmo dia. Anexe a memória de cálculo, o comprovante da guia e o contrato, e guarde o protocolo com data e hora, porque a tempestividade se prova por ele.

O quinto passo é acompanhar a intimação do locador. Se ele apontar insuficiência, peça prazo para complementar a diferença e deposite no ato, porque a emenda parcial complementada dentro do prazo aberto pelo juiz preserva o contrato.

Cinco passos e uma guia judicial separam o inquilino que fica do que sai.

Se o locador aceitar o depósito por telefone e não peticionar concordância nos autos, a ação continua viva e a sentença pode sair com o dinheiro parado em conta judicial. O sinal aparece cedo: passam quinze dias da intimação dele sem manifestação no processo, o advogado do locador não atende. Nesse quadro, peticione pedindo a homologação expressa do depósito e a extinção da ação, porque inquilino que confia na palavra do locador descobre a sentença pelo oficial de justiça na porta.

"Você já conferiu no portal do tribunal a data em que o mandado foi juntado ao seu processo?"

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Quiz da edição

No caso de Nivaldo Prates, o mandado pedia R$ 5.700 de aluguéis atrasados. Qual foi o valor total que ele depositou em juízo, quinze dias depois, para emendar a mora?

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