I  A Dívida do Dia

A citação que chegou quatro anos depois da assinatura

A fiança não venceu com o contrato: ela seguiu até a entrega das chaves.

O contrato tinha prazo de trinta meses e foi assinado numa tarde de dez minutos. O fiador leu o valor do aluguel, conferiu o nome do inquilino, assinou duas vias e guardou uma cópia numa gaveta que nunca mais foi aberta.

Trinta meses depois o prazo venceu e ninguém fez nada. O inquilino continuou no apartamento, o proprietário continuou recebendo, e a locação passou a correr por prazo indeterminado pelo artigo 46 da Lei 8.245.

Quatorze meses adiante o inquilino parou de pagar. O aluguel era de R$ 2.200, o condomínio e o IPTU somavam R$ 660 por mês, e a inadimplência se acumulou por seis meses antes da ação de despejo por falta de pagamento entrar no fórum.

A cobrança que chegou ao fiador não foi a soma simples dos aluguéis. O contrato previa multa de dez por cento sobre o débito, juros de mora de um por cento ao mês e honorários de sucumbência fixados em vinte por cento sobre o valor da causa.

A conta cobrada do fiador ficou assim:

Vinte e três mil reais por uma assinatura de dez minutos dada quatro anos antes, num contrato cujo prazo já tinha vencido havia quase dois anos quando a dívida começou.

O fiador responde de forma solidária, o que muda a ordem prática da cobrança. O credor não precisa esgotar o patrimônio do inquilino antes de executar o fiador: ele escolhe contra quem cobra, e costuma escolher quem tem imóvel registrado no nome.

Existe o benefício de ordem previsto no Código Civil, que permitiria exigir que os bens do devedor principal fossem executados primeiro. Ele desaparece quando o contrato traz a cláusula de renúncia, e praticamente todo contrato de locação padrão de imobiliária traz essa cláusula.

O fiador que paga não fica sem nada nas mãos. O artigo 831 do Código Civil garante o direito de regresso contra o inquilino pelo valor pago, com juros e correção, e a sentença da execução serve de título para essa cobrança.

Direito de regresso e dinheiro de volta são coisas diferentes. Quem não pagou seis meses de aluguel raramente tem patrimônio para responder pelo regresso, e o fiador costuma sair da história com o prejuízo inteiro e um processo novo para tocar.

II  Armadilha da Semana

O prazo que venceu no papel e continuou correndo

A primeira armadilha é a redação da cláusula de garantia. Contrato de imobiliária costuma trazer a expressão até a efetiva entrega das chaves, o que reforça o artigo 39 e afasta qualquer discussão sobre o fim automático da fiança no vencimento do prazo.

A segunda mora no artigo 39 ao contrário. A lei ressalva a disposição contratual em contrário, ou seja, é possível limitar a fiança ao prazo do contrato por escrito, mas a limitação precisa constar do instrumento e quase nunca consta.

A terceira aparece na troca de inquilino ou na cessão da locação. Alteração do contrato feita sem a anuência expressa do fiador não pode ampliar a obrigação dele, e o artigo 819 do Código Civil manda interpretar a fiança de forma restritiva.

A quarta é a renovação com reajuste. Aumento de aluguel dentro do índice pactuado segue coberto pela fiança, mas aditivo que muda valor, prazo ou destinação do imóvel sem assinatura do fiador é terreno de defesa.

O tamanho da exposição de quem não notifica fica assim:

A quinta armadilha é a mais cara de todas. O único imóvel residencial do fiador, aquele que a Lei 8.009 protege contra qualquer outra dívida, responde pela fiança locatícia por exceção expressa do inciso VII do artigo 3º.

Nenhuma outra dívida civil comum alcança o bem de família. A fiança de aluguel alcança, e o Supremo confirmou a regra em repercussão geral no Tema 295.

A sexta é o registro nos birôs de crédito. Executado o fiador, a dívida entra no nome dele, derruba o score, trava financiamento e aparece na consulta de qualquer banco, mesmo que ele nunca tenha morado no imóvel nem recebido um centavo do negócio.

A sétima é o prazo de cobrança. A pretensão de cobrar aluguéis prescreve em três anos pelo artigo 206, parágrafo 3º, inciso I, do Código Civil, e o proprietário tem folga suficiente para acionar o fiador muito tempo depois do último pagamento em dia.

O caminho oposto começa com uma pergunta simples de responder. Descubra se o contrato que você garantiu está vencido e prorrogado por prazo indeterminado, porque é exatamente essa situação que abre a porta legal da exoneração.

III  Calendário de Feirão

A notificação de exoneração que começa o prazo

A notificação certa não pede autorização. Ela comunica, com base legal citada, que o fiador está se exonerando da garantia, e o efeito nasce da entrega do documento, não da concordância do proprietário ou da imobiliária.

O texto cabe em cinco linhas: identifico o contrato de locação do imóvel tal, firmado em tal data, no qual figuro como fiador; a locação encontra-se prorrogada por prazo indeterminado; notifico minha exoneração da fiança com fundamento no parágrafo único do artigo 40 da Lei 8.245; declaro ciência de que respondo pelos efeitos da fiança por cento e vinte dias contados desta notificação.

Complete com o pedido de documento. Peça cópia integral do contrato e de todos os aditivos, o extrato de pagamentos dos últimos vinte e quatro meses e a confirmação escrita de que a locação segue por prazo indeterminado.

No destinatário: a notificação vai para o locador, o proprietário do imóvel. A imobiliária é administradora e recebe como intermediária, então mande para os dois e guarde os dois comprovantes.

Na forma: carta com aviso de recebimento resolve, e notificação extrajudicial pelo cartório de títulos e documentos resolve melhor, porque o cartório certifica data, conteúdo e entrega num documento único que serve de prova em juízo.

No prazo: os cento e vinte dias correm da data em que o locador recebe a notificação. Guarde o aviso de recebimento assinado ou a certidão do cartório, porque essa data é a única coisa que define quando a sua responsabilidade termina.

O proprietário tem uma reação prevista em lei. O artigo 40 permite a ele exigir do inquilino, em trinta dias, a substituição da garantia, e o inciso X do mesmo artigo autoriza a ação de despejo se o inquilino não apresentar novo fiador ou outra garantia.

A exoneração não apaga o passado. Débito vencido antes da notificação continua sendo responsabilidade do fiador, e os cento e vinte dias correm para frente, cobrindo o período de transição até a substituição da garantia.

Se a execução já chegou, o caminho muda de porta. Verifique se o contrato tem cláusula limitando a fiança ao prazo, se houve aditivo assinado sem a sua anuência e se os três anos de prescrição já correram sobre os aluguéis cobrados.

Ofereça acordo com desconto de honorários antes da penhora. Execução de aluguel costuma terminar em parcelamento negociado, e o proprietário aceita valor menor à vista porque a alternativa dele é um leilão que demora anos e devolve menos.

Antes de assinar a próxima fiança, negocie a cláusula. Peça que o contrato limite expressamente a fiança ao prazo determinado, o que a ressalva do artigo 39 autoriza, e proponha seguro-fiança ou título de capitalização como garantia no lugar da sua assinatura.

O maior custo da fiança de aluguel não é o valor do aluguel garantido. É o tempo que ela continua correndo depois que todo mundo esqueceu do contrato, com o único imóvel do fiador dentro do alcance da penhora.

"Você sabe se o contrato que você garantiu já venceu?"

Depois que o fiador notifica o locador pedindo para sair de uma locação por prazo indeterminado, por quantos dias ele ainda responde pelos efeitos da fiança?

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