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Aos 52 anos, o torneiro mecânico Adilson Ramos Ferreira parou a moto diante do portão do lote onde mora em Aparecida de Goiânia e achou um aviso preso na grade com barbante: R$ 18.400 em taxas atrasadas, acumuladas mês a mês desde 2014, cobradas por uma associação de moradores que ele nunca pediu para integrar.
O loteamento dele é aberto, do tipo que o poder público aprovou com ruas doadas ao município, calçada pública e nenhum muro de fecho. Uma associação de moradores nasceu ali em 2011, contratou portaria, jardinagem e ronda motorizada e passou a mandar boleto para todo mundo, associado ou não.
A tese que decide a cobrança tem número e ano. O Supremo Tribunal Federal julgou em 2020 o Tema 492 da repercussão geral, no Recurso Extraordinário 695.911, e fixou que é inconstitucional a cobrança, por associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento urbano de proprietário não associado, até a entrada em vigor da Lei 13.465, de 2017.
A mesma lei abriu a porta para a cobrança daí em diante, com duas condições escritas. O artigo 36-A da Lei 6.766, de 1979, incluído em 2017, permite a cotização de quem já tinha lote e aderiu ao ato constitutivo da entidade, e de quem comprou lote depois com a obrigação registrada na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.
A matrícula do imóvel, e não a placa na entrada do bairro, é o papel que diz qual regra vale para cada morador.
Quem recebe o aviso na grade costuma fazer duas contas: pagar para evitar o nome no cadastro de inadimplentes, ou aceitar o parcelamento que a associação oferece na hora com desconto nos juros. As duas saídas assinam a adesão que faltava, e a dívida de hoje mostra um torneiro mecânico derrubando os R$ 18.400 inteiros com dois documentos de balcão de cartório.
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I A Dívida do Dia
A cobrança que morreu na matrícula do lote
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O aviso na grade chegou antes de qualquer processo.
Adilson Ferreira mostrou que a matrícula do lote dele não registrava obrigação nenhuma com a associação e que a assinatura dele nunca constou de ata, e o juiz julgou a ação improcedente, com os R$ 18.400 cancelados e a entidade condenada em honorários.
A ação chegou como cobrança pelo procedimento comum, instruída com planilha de débito de 142 meses, cópia do estatuto da associação e declaração do presidente atestando que os serviços beneficiavam o lote. Nenhum contrato assinado pelo morador acompanhou a petição inicial, e a planilha somava taxa mensal, correção pelo índice de preços ao consumidor e multa de 2%.
O morador comprou o lote em 2009, dois anos antes de a associação existir. A escritura pública de compra e venda e a matrícula atualizada, emitida por R$ 47 no cartório do 2º Ofício, não traziam cláusula de adesão, convenção registrada nem servidão de serviço comum.
A contestação foi montada sobre quatro papéis simples:
| Valor cobrado na inicial: | R$ 18.400 |
| Meses lançados na planilha: | 142 |
| Ano da compra do lote: | 2009 |
| Ano de fundação da associação: | 2011 |
| Registros de adesão na matrícula: | nenhum |
| Meses entre a contestação e a sentença: | 7 |
A defesa separou a conta em dois períodos, e a divisão fez o valor desabar. Tudo que venceu antes de julho de 2017 caiu pela tese do Supremo Tribunal Federal, por atingir proprietário não associado. Tudo que venceu depois caiu por falta das condições do artigo 36-A, já que não houve adesão ao ato constitutivo nem registro na matrícula.
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“É inconstitucional a cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado, até o advento da Lei 13.465, de 2017.”
Supremo Tribunal Federal, Tema 492 da repercussão geral, Brasil, 2020
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A associação sustentou na réplica que o morador usava a rua asfaltada pela entidade e passava pela guarita todo dia, e que a recusa configurava enriquecimento sem causa. A sentença respondeu que serviço prestado a quem não contratou, em área pública de loteamento aberto, não gera obrigação de pagar, porque ninguém é obrigado a associar-se ou permanecer associado pelo artigo 5º, inciso XX, da Constituição.
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Cobrança de associação de loteamento se defende com dois documentos de cartório, a matrícula atualizada do lote e a ata de fundação da entidade, e não com discussão sobre a qualidade da portaria. O papel decide antes do mérito do serviço.
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A gratuidade de justiça foi deferida com a cópia do holerite, e o processo correu sem custas. A sentença saiu sete meses depois da contestação, cancelou a integralidade do débito e condenou a associação a pagar honorários de 10% sobre o valor da causa.
A entidade recorreu, e o tribunal manteve a sentença com base na mesma tese de repercussão geral. Adilson Ferreira continua morando no lote, continua vendo a ronda passar na rua e não paga nenhum boleto da associação, que hoje rateia o custo apenas entre quem assinou a ficha de associado.
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II Armadilha da Semana
O papel que faz você virar associado sem perceber
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Três atos comuns transformam morador não associado em devedor legítimo: assinar a ficha ou a ata da entidade, comprar lote cuja matrícula já traz a obrigação registrada, e aceitar acordo de parcelamento das taxas atrasadas. Depois de qualquer um deles, o Tema 492 do Supremo Tribunal Federal deixa de socorrer.
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A primeira armadilha mora na mesa da churrasqueira da sede. Lista de presença de assembleia com o cabeçalho de ata, abaixo-assinado por asfalto novo e formulário de cadastro de tag do portão costumam conter, no rodapé, a frase de adesão ao estatuto, e a assinatura ali vale como ato constitutivo pelo artigo 36-A.
A segunda é comprar lote sem ler a matrícula até o fim. Quando a convenção da associação está registrada no cartório de registro de imóveis antes da compra, a obrigação acompanha o imóvel, o comprador entra já devendo o rateio e nenhuma tese constitucional desfaz um registro público válido.
A terceira armadilha é confundir dois modelos de moradia que se parecem no portão:
| Loteamento de acesso controlado: | ruas públicas, Lei 6.766 |
| Condomínio de lotes: | artigo 1.358-A do Código Civil |
| Condomínio edilício fechado: | convenção obriga todo mundo |
| Associação sem registro: | cobra só de quem assinou |
| Lei municipal específica: | pode autorizar cotização local |
Em condomínio de lotes, com fração ideal e convenção registrada, a contribuição é devida por todo proprietário, e a recusa termina em execução do artigo 784 do Código de Processo Civil.
A quarta armadilha é assinar o termo de confissão que vem com desconto nos juros. O documento reconhece a dívida velha e transforma o não associado em devedor contratual, com título executivo pronto para penhora em caso de atraso.
A quinta é deixar passar a prescrição sem alegar. A pretensão de cobrança de dívida líquida constante de instrumento particular prescreve em cinco anos pelo artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil, e planilhas que somam mais de uma década carregam parcelas já mortas que ninguém abate sozinho.
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Guarde três documentos antes de responder qualquer cobrança: a matrícula atualizada do lote emitida nos últimos trinta dias, a ata de fundação da associação com a lista de assinaturas, e a cópia do estatuto registrado em cartório de títulos e documentos. O pacote sustenta a defesa inteira, judicial ou administrativa.
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A sexta armadilha é a restrição de serviço usada como pressão. Bloqueio da tag do portão, corte de acesso à piscina da sede e desligamento da ronda no seu trecho são medidas que a associação toma para forçar o pagamento, e a resposta cabe em notificação extrajudicial pelo cartório, com pedido de restabelecimento do acesso à via pública.
A sétima é ignorar a negativação e o protesto. Inscrição em cadastro de inadimplentes ou protesto de título por dívida indevida rende pedido de cancelamento com liminar e discussão de dano moral, e o prazo para agir começa a correr no dia em que a carta do cartório de protesto chega à sua caixa.
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